Tout investisseur connaît le prix du bien immobilier qu’il acquiert en République dominicaine. Ce que lui coûtera sa détention et, le moment venu, sa vente est moins connu.
La République dominicaine offre un cadre fiscal compétitif pour l’investissement immobilier, que la loi n° 30-26, promulguée en juin 2026, a rendu plus favorable. Les lignes qui suivent en présentent les éléments essentiels.
1. L’achat : l’impôt sur le transfert immobilier
L’acquisition est soumise à un impôt sur le transfert immobilier de 3 %, à la charge de l’acheteur et payable une seule fois, au moment de l’enregistrement. Son assiette correspond au montant le plus élevé entre le prix du contrat et la valeur du bien établie par la Direction générale des impôts internes (DGII).
Lorsque l’acquisition est financée, l’inscription de l’hypothèque est actuellement soumise à un impôt de 2 %. La réforme propose de ramener ce taux à 1 % en 2027 et devrait supprimer cet impôt à partir de 2028.
2. La détention : l’impôt sur le patrimoine immobilier
L’impôt sur le patrimoine immobilier (IPI) est un impôt annuel de 1 % applicable aux personnes physiques. Il porte sur l’ensemble de leur patrimoine immobilier, uniquement pour la part dépassant un montant exonéré —RD$10,695,494 en 2026, soit environ US$175,000—, et se calcule sur la valeur du bien déterminée par la DGII, et non sur son prix d’achat. La loi prévoit également des exonérations spécifiques, notamment pour certains biens de projets touristiques.
3. La vente : la grande nouveauté de la réforme
C’est à cette étape que la réforme introduit son changement le plus significatif. La plus-value réalisée par une personne physique lors de la vente d’un bien immobilier est désormais imposée à un taux unique et définitif de 10 %, contre une imposition qui pouvait auparavant atteindre 25 %.
La loi introduit également un avantage particulièrement intéressant : si vous vendez le bien qui constitue votre résidence principale et réinvestissez le produit de la vente dans une nouvelle résidence principale dans les six mois qui suivent, vous ne paierez pas d’impôt sur la plus-value. Si le réinvestissement est partiel, l’exonération s’applique dans la même proportion. Le règlement d’application de la loi, actuellement en préparation, précisera les conditions d’application.
4. Personne physique ou société : un choix déterminant
L’acquisition par l’intermédiaire d’une société répond souvent à des considérations patrimoniales, successorales ou organisationnelles. Elle entraîne toutefois l’application d’un régime fiscal différent. La société ne paie pas l’IPI, mais elle est soumise à l’impôt sur les actifs de 1 % par an, qui fonctionne comme un impôt minimum par rapport à l’impôt sur les revenus. Sa constitution sera par ailleurs moins coûteuse : la réforme supprime à partir de 2027 l’impôt de 1 % sur la constitution des sociétés.
Lors de la vente, la réforme introduit un avantage considérable. En règle générale, la plus-value réalisée par une société lors de la vente d’un bien immobilier est intégrée à ses revenus et imposée au taux de 27 %. La loi 30-26 permet désormais aux sociétés dont l’activité consiste exclusivement à détenir des biens immobiliers, sans les affecter à l’exercice d’activités commerciales, de bénéficier du taux unique et définitif de 10 % applicable aux personnes physiques. L’impôt sur la plus-value est ainsi réduit de près des deux tiers, à condition que la société respecte rigoureusement cette condition d’exclusivité.
Certains avantages réservés aux personnes physiques, comme l’exonération en cas de réinvestissement dans la résidence principale ou les avantages de la loi 171-07, ne s’étendent pas à la société. Il s’agit donc d’un choix qu’il convient de faire avant l’acquisition, car une restructuration ultérieure entraîne elle-même un coût fiscal.
5. Régimes spéciaux : les avantages offerts par la loi
Certains profils bénéficient d’un traitement particulièrement favorable. Les pensionnés et les rentiers relevant de la loi 171-07 sont exonérés de l’impôt sur le transfert immobilier lors de l’acquisition de leur premier bien et bénéficient de réductions de l’IPI et de l’impôt sur la plus-value. Les biens de projets touristiques classés au titre de la loi 158-01 de promotion du tourisme (CONFOTUR) bénéficient, quant à eux, d’exonérations propres.
Depuis la réforme, un même contribuable ne peut pas cumuler plusieurs régimes d’incitation pour un même investissement. Le choix du régime approprié fait donc partie de la planification.
Une planification en amont
Le mode d’acquisition, la structure choisie, le régime applicable et l’horizon de l’investissement déterminent en grande partie son coût fiscal. Ce sont des questions qu’il convient de résoudre avant la signature, lorsque toutes les options restent ouvertes.
Soto Legal accompagne les investisseurs à chaque étape de leur investissement immobilier en République dominicaine, avec la rigueur et la clarté qu’exige ce type de décisions.
CONTACTEZ-NOUS
Pour une analyse de votre projet d’investissement, vous pouvez contacter notre équipe :
Téléphone / WhatsApp : +1 829 669 6640
Web : www.sotolegal.com.do
Bureau : Centro Comercial Kennedy, Local 111, Santo Domingo
Article à caractère informatif, conforme à la réglementation en vigueur en octobre 2026. Il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les équivalences en dollars sont approximatives.
